超级地产大亨 第七十六章 个人资产

“73.2亿！”

江州市第二次土地拍卖会再次创下新记录，成交金额达到73.2亿。

笑得最开心的就属市委书记黄伟国，一次卖地就筹集到几乎相当于上一年全年财政收入的金额，市里钱袋子又鼓了起来。

“我认为我们江州找到了一条可持续发展城市的新路。通过政斧规划经营城市，来筹集资金滚动良姓发展。这一次拍卖的金额，我们将主要用于江州新区的基础建设，力争再造一座新城。我相信，江州模式将会给国内其他城市管理者以一定程度的启发。”

面对央视的镜头，黄伟国侃侃而谈，第一次正式提出了江州模式概念。这一次拍卖只是小试牛刀，到新区三通一平后，那里广袤的土地将会给江州带来源源不断的财富。

结束了采访，导播把镜头切换回直播室。

“吴教授，您对这次拍卖创纪录的73.2亿金额怎么看，还有对所谓江州模式有什么建议？”

主持人转头询问身边的嘉宾吴永文教授。

“73.2亿，意料之外又情理之中。意料之外是我也没预想到土地拍卖如此激烈，算下来每块地都超过三亿的成交价。而且一块地都没有流拍，二十块地都被人抢走了。情理之中是因为我之前说过城市化必然会带来房地产的大发展，想不到在江州已经初现端倪。这样的情景，让我有些担心。因为江州上一年的财政收入还不到80亿，这一次拍卖就等于一年的财政收入。其他城市的管理者看了会不会动心，肯定会，因为来钱快。我担心全国各地都会有样学样，一窝蜂上马拍卖土地，没有从当地实际出发。江州地处长三角经济核心区域，又背靠全国第一大都市沪东市，所以他有这样的需求。我希望，其他城市管理者在参考江州模式前要好好考虑自己当地的情况。你拍卖的地，是不是有人要？”

吴永文教授虽然大力提倡发展房地产行业，但还是预判到全国各地可能出现一窝蜂卖地情况，提前在这打起了预防针。

“至于江州模式，这是一个新提法。在土地升值大于城市负债的前提下，是一个适合中国城市化进程的发展道路。依托城镇化的大背景，政斧出面规划城市建设，利用规划后的土地升值红利，来撬动城市大规模的基建发展。从目前来看，江州市基本迈出了成功的第一步。要是我估计得不错，三年或五年，江州会发生天翻地覆的变化。”

作为国务院的高参，吴永文的评论和预测都很到位，要是秦然看见，肯定会点头称赞。不过他现在还没有空，因为他正在市政斧礼堂门口，和江州其他两大地产老板闲聊，互相交流下体会。

“唐总，恭喜啊，拿到了心仪的地块。”

他首先向唐中天祝贺。

“还行，不过我怎么看都是你们最赚，连捡了几个便宜。”

唐中天意气风发，这次江城集团在拍卖会上展示了超强实力，接连以高价力压群雄，让他一吐上次被秦然夺走a1地块时的闷气。

商场上没有永远的敌人，也没有不变的朋友。唐中天混迹商场多年，早已经了然于胸，所以他对秦然没有好恶之分，目前状况下当朋友最好。

“就是，从开场到结尾，你们江南地产一直在挖坑，差点连我都被忽悠了。”

置业地产的胡总接话道，这次置业只拿下了b10地块，不过在城区范围内他们还储备有土地，所以没有全力争抢。

“哪有，我可是很想要那两块地的，只是价格超出心理预警线，无奈放弃罢了。”

秦然当然是不会承认，扮猪吃老虎是他的强项。

“不管如何，这次合作愉快，希望我们大家还能继续合作。”

唐中天见司机把座驾开了过来，笑着对身边两位老总道。

“合作愉快！”

一一握手后，秦然也坐上了自己的a6，由周志东驾驶离开了拍卖现场。

“物是人非，以前能和刚才两位老总一起聊得最多的是丁耀文，现在他已魂归西去。丁耀武明天开庭审理，据消息说死刑逃不掉。想想，人生有时还真是无常。”

周志东边开车边感叹道。

“我也想不到事情会发展得如此迅速，从一出简单的诽谤案就演变成杀人案。他们兄弟俩也怨不得别人，要怪就怪自己，谁让他们屁股不干净。不然祥龙地产也不会倒在房地产行业的黎明之前，现在我们大家都准备涮火锅吃肉咯。”

说实话，秦然也意料不到祥龙地产覆灭如此之快，谁让他们惹上了自己！

“今天买了两块地，又花了6.3亿。”

秦然一回到公司，就让魏东过来帮忙算下帐，准备好好理一理公司的财务状况。见魏东进来，他躺在沙发上懒洋洋说道。

“我怎么感觉你像是去菜市场买了两块猪肉，花了6块3一般。”

眨眼间6个多亿没了，秦然却如同没事一般，魏东实在佩服。

“钱太多，不经过自己的手，总感觉是一些数字。要是6亿多要我搬着现金去，估计我会心痛不得了。”

魏东勤学肯干，又入伙了秦然发家的原始股，所以深得秦然信任。这次算账，有一些民间借贷的数，秦然不想让龚慧芸等其他人知道，但对魏东可以公开。

“钱哗啦啦地来，然后又很快哗啦啦流走，有时就是一个数字游戏。”

主动为秦然泡了一杯茶，魏东接口道。

“你老婆和儿子接过来没？一家人团聚比什么都开心。”

对下属，秦然还是很关心的，前些天特意让李德盛帮魏东另外找了一套单间做宿舍，方便他和家人团聚。

“昨天才到，多谢老板你的关心。”

“过两天我上你家吃顿饭，随便逗一逗宝宝，上次见他照片挺可爱的。”

秦然拿起茶杯喝了一小口，依旧是慵懒地说道，刚才参加拍卖会实在耗费了他不少脑力精神。

“行，让我老婆做几个好菜。她一直说要看看我们家的贵人到底长得如何？”

闲聊完毕，秦然和魏东两人进入了工作状态。

他们首先要测算西子湾一期到底挣了多少钱？

先看成本，土地款花费了1.125亿，现在看起来真是便宜。为国家小康示范小区名头付给“建科中国”的500万，给“贝恩国际”设计费2100万，加上前期七通一平投入的工程款3000万，这里就有5600万。然后是占大头的施工加监理款2.592亿，景观施工费4100万，一共又是3.002亿。融资方面即陆有财的3000万民间借贷和工行发放的18个月3.55亿贷款产生的利息成本合计约为5000万。最后是摊销的公司运营费用和广告营销费合计2000万。

魏东算了算，最后得出成本数额为5.387亿，当然还没有算上预提的纳税额。

收入方面呢？

内销房1027套，收入4.72亿；还剩捂盘的400套房源，秦然预计均价为3350元/平，收入约为1.95亿；还有1.2万平方的商业配套地产没开售，估价为6000万；最后还有1500个车位，按均价三万一个算，还可以收入4500万。

在纸上加了加，魏东得出了7.72亿的实际收入。

通过合理避税，预提的纳税额为7000万，算入成本之中。

如此一来，西子湾一期的详细盈利为7.72－5.387－0.7=1.633亿。

一般房地产的利润基本为10%左右，做得非常好可以有15%。西子湾一期能有1.633亿的盈利，利润率达到了20%，很大程度上是因为秦然超前眼光提前低价拿地。要是他捂着地不开发，那么几年后利润会更惊人。但现在秦然的目标是扩张，需要以快打多，通过快速发展来不断循环壮大，所以能有20%利润已经很满足了。

真要较真算的话，秦然实际投入资金仅是继承得来的三十来万，现在挣下了1.6亿，实际是翻了540多倍。

“真比抢银行还快！”

看着最后的数额，魏东咽了咽口水道。

秦然打算从公司每年的盈利中拿出10%作为个人资产，毕竟公司和个人的财产要分开，当然他拿走的10%盈利是以母公司的名义转走的。不然公司规范后，自己以后有急事要花钱很不方便。如同古代皇帝虽是天下的君主，但一样需要拥有自己的内库装私房钱。至于个人资产，秦然当然是自己投资，保持其不断增值，毕竟中国也会即将进入资本为王的时代。

西子湾二期正在开发，待开发的还有北边10万平方的别墅区，和准备打造最高贵最豪华的3.2万平方a1地块，以及刚刚拍下的b2、b13地块。

一年时间，江南地产初步按照了秦然的设想，扩张成功。当初定下的三年成为江州最好地产公司，已经夯实了基础，待二期正式发售后，秦然便需要着手扩张版图。因为五年内，成为长三角区域领先代表的目标看上去并不遥远。

秦然刚打算剥离自己的个人资产，就有一个投资机会送到了他面前，又一位熟人慕名来访。

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