超级地产大亨 第十一章 齐头并进

“江南-黄浦湾”项目的热卖，让秦然对沪东市的土地更加渴望，现在集团在沪东有两大项目，但都是商业地产，而充当现金牛的住宅地产却没有了土地储备。※％頂※％点※％小※％说，.23wx.

市长管钱，书记管人，市长的腰杆硬不硬就看手里掌握的钱袋子鼓不鼓。李治国自调到沪东市后，尽管市里财政收入还不错，但每天要钱的大小官员依然挤满了办公室，手里的余钱并不够他施展抱负的需要。

修高架，要钱；修地铁，要钱；扩建机场，要钱；兴建高新区，要钱……现在来钱最快的途径是什么，卖地！土地财政收入成本低，见效快，是每一位市长考虑的首选。

上台伊始便定下了规矩，土地出让一律要求招投拍，现在经过近半年时间的梳理，李治国把沪东市的土地基本整合完毕，该到时候把其有控制分批推向市场。

国庆后，沪东市召开了第一次土地拍卖会，邀请了许多地产大鳄企业前来参加，当然江南集团赫然在列。

沪东市是有着百年历史的大都市，市中心并未开发的空地，因此李治国把旧城区改造和重工业企业厂房搬迁作为针对性开发热点。例如市中心的老弄堂，居住条件很差，许多家庭一家好几口人挤在不足10来平方的旧房子中，改善他们的居住环境是本届政府重点。还有位于市中心的重工业企业，如接近破产的自行车厂、制药厂等。拥有大批厂房用地，但工厂经营不善，时常要市里救济工人工资。李治国打算把厂房整体搬迁。用其原址土地作为交换进行妥善安置。

要空地的话，便是市郊农田，李治国打算把郊区乡村统一纳入城区规划，通过行政区合并，让农民洗脚上田，转化为城市市民。为此，原先沪东市辖属的县镇将统一变更为区跟街道。把全市土地都统一纳入到市政府的出让平台。这般大动作，也只有李治国这样的强硬派市长敢立即推动，毕竟行政规划变迁关系着许多人头上的官帽。更不用说原来的既得利益者。区划调整其实在沪东市也提了蛮久时间，但由于阻力太大，一直没能落实。现在李治国来了，他敢于啃这样的硬骨头。

为何年前李治国到位赴任。一直到10月份才推出土地招投拍。就是因为这期间他一直忙着将沪东行政规划区域整合，把市里大大小小的土地清理后一律收归市政府。

沪东市一共拿出了28块住宅土地投向市场，接近一大半都和旧城区改造有关，熟地则基本位于市郊。

房地产市场繁荣，作为中国第一大都市的沪东市，自然成为许多大鳄企业的心仪地。因此，此次拍卖一开始，便充满了刀光剑影和血雨腥风。大家都如同买白菜式地往上抬价。

一些中小房地产企业几乎连举牌机会都没有，便自动放弃了参与拍卖竞争。因为价格远远超出了他们的心理价位。

沪东市场商品房均价才4000元/平，土地现在的楼板价已经接近3800元/平，在可期的计算下，新房至少要卖到4800元/平才会有利可图。

面粉贵过面包又一次在沪东市上演。

为何这样的情况屡屡上演，当然和作为土地唯一供应商的政府脱离不了干系。政府需要财政收入来改善投资环境，以此招商引资和树立政绩，而土地就是最快最便捷的收入来源。

供不应求，价格自然会上涨，作为土地出让的唯一供应商，政府当然希望土地价格一直上涨，所以他们会有意控制土地出让的数量和步骤，营造市场的饥饿感。

而房价又作为地价的参考，房价高了，土地出让价便会随之水涨船高，很快这两者便成为了鸡跟蛋的关系，地价和房价互相影响步步高。在可以预计的情况下，政府会不自觉充当房价的托市者，因为这是本身利益的原始驱动。

一个国家想要快速工业化，不外乎对内或者对外的剥削和掠夺。远如日不落的大英帝国崛起前血淋淋的羊吃人运动，近如我们邻居日本在近代通过对中国及邻国的侵略获取大批土地赔款后宣布脱亚入欧。

政府提高了门槛，再加上行业大鳄们的助力，沪东市房地产行业即将进入资本的盛宴，没有一定财力无法进门分一杯羹。

如果说近一年来业内风头最盛的公司，当然首推江南集团，其大手笔不差钱的举动让同行们真是又敬又恨。从住宅市场一下子切入到商业地产市场，两条线作战，犹如打了鸡血般在悬崖钢丝上一路狂奔，一不小心便会坠入深渊。

当然，拍卖会当天江南集团也并未让其他人失望，他们频频举牌把地价推得老高，让许多同行都私下产生其是沪东市政府找来的托之想法。

28块土地，江南集团拿下了其中的7块，4块是旧城旧厂房改造，3块是位于郊区的熟地，一共付出了29.2亿代价，获得了约83万平方米的住宅用地储备。当然，沪东市政府也深知业内规则，要求首付款项30%，剩余的70%在三年内分期支付完毕。

得益于像江南集团这样的大鳄频频举牌，原本估计80亿左右的成交额被放大到130亿，完全出乎沪东市的意料。红火的土地市场，使沪东市政府很快公告将在12月初开始第二次土地公开拍卖会。

土地款要求三年内支付完毕，按照江南集团18个月的开发期限，能够很轻易地撬起滚动开发的资金流，因此其才会大手笔吞下大量土地。当然，这一切都建立在房价继续稳步上涨市场繁荣的基础上，否则一旦遇上寒冬这个地产帝国很可能一夜坍塌。

由秦然直接管理的战略发展部主导了这一次竞拍。毕竟拿地开发的节奏他需要掌握在自己的手中。

只要一打开电脑登录内部网，整个中国的地图便展现在眼前，上面有着每个项目所在城市的光点。所有项目在可视化地图上一目了然。再点击项目进去，精细到任何一个进度流程，秦然可以通过网络对公司内部情况尽在掌握中。大价钱投入的互联网数字化管理系统，这个时候开始显示出它的威力所在。

现在整个公司运转基本流畅，员工们也习惯了运用互联网来办公，秦然便不再把精力放在管理的细枝末节上。他当前的主要工作便是规划公司的战略问题，按照他的估算四年后房地产市场将迎来第一波调控浪潮。因而在此之前他必须把公司的基础打牢。

商业地产部分，明年第一个项目江州江南广场将会登台亮相。按照他的步骤，到2004年。江南商地将要在全国十大重点城市落地，至少有8座江南广场开门营业，8座江南广场待建或建设中状态，形成全国性布局。

住宅部分。2004年江南地产要落户在全国三分之一省会城市。年销售额要达到200亿，土地储备要达到1800万平方米以上。同时，从明年开始启动上市计划，2004年准备在香港证券交易所江南地产挂牌ipo上市成功。

如果2004年江南地产如愿上市成功，那么接下来3年时间将会把江南商地包装在香港上市，争取在2008年前集团拥有两大房地产上市公司。再接下来，便是对物管公司旗下的产业如物业、娱乐、酒店等分拆上市，这将会是10年后的事情了。

有了清晰的战略。那整个集团的运营便有了目标，能够游刃有余地成长壮大。当然。秦然也不排除在国内上市的可能性，只不过因为历史原因政府对房地产企业上市控制异常严格，有些机会可遇不可求，还得灵活应变。

一拍下土地到手，第二天魏东便迫不及待让工人们进场，毕竟江南地产在沪东已经没有了在建项目，“江南-黄浦湾”早已经被一扫而空。新开发的这块土地位于市郊，和“江南-黄浦湾”有不到三公里的路程，魏东选中其作为首要开发免不了要借势的意图。

当然，一共7块土地在手，不可能一块接一块的开发，按照计划在半年内沪东市将会有4块土地动工兴建，形成快速开发快速回本的良性循环。有2块位于市中心改造的土地，秦然已经通知魏东让其留置不动，囤积将来作为豪宅开发的储备。

依照这样的开发计划，在12月初的沪东市拍卖会上，江南地产还会出手，力争拿下更多的土地储备。

在天京也传来了好消息，经过市政府评选江南集团拿下了天京市四大旧城区改造之一项目，就是位于临近总部cbd的地块“2000-b-4”项目，获得了105万平方米的土地储备，这里将会切割出来一块地方被秦然打造为天京市富人区。

“江南-北美湖墅”第二期已经开始动工，由于一期的热销和良好口碑，不少有意落户的人想提前预订二期135套的别墅。这一要求，秦然可没松口，虽然预定的定金可以缓解资金压力，但现在来看这个项目并未缺钱到如此地步，而且对后市他可是充满了信心，二期的售价绝对会比一期有15%的提价。

作为豪宅项目的北美湖墅动工，当然也少不了普通住宅项目，之前拍下的占地11万平方米土地“2000-a-3”，现在施工方已经进场，“江南-天京一号”便是此项目的名称。作为第一个天京市的普通住宅项目，李德盛身为兼职分公司经理，知道秦然对其的要求甚高，所以压力很大。没有秦然吩咐，便一直泡在工地上，力求像沪东般将该项目一炮而红。

“2000-a-2”地块也正在前期设计中，元旦前后也将开始动工，形成齐头并进的良好局面。(未完待续。)

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